[摘要] 2018年的第一季度已经过去，对于过去三个月榆次房地产市场的变化，不知各位作何感想？
2018年的季度已经过去，对于过去三个月榆次房地产市场的变化，不知各位作何感想？今天老炮对监测到的楼市数据做了一个回顾和总结
一、政策分析
1、两会加快“租购并举”新格局
2018年1月30日，从各省份地方两会获悉，加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快形成“租购并举”新格局，是各地2018年完善房地产调控的大方向。
老炮观点：政府加快完善租赁市场机制，丰富住房用地供应渠道，建立租购并举的住房制度，进一步提升了市场服务质量，有利于房地产市场平稳健康运行；从客户方面，进一步建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，确保房地产市场的稳步运行，同时也增加客户选择性，保障了客户的权益。
2、利率上涨，额度受限，今年房地产信贷或“紧上加紧”
近期广州、深圳、北京、杭州、南昌等地，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较为审慎。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。”
老炮观点：性房贷利率的持续上涨，一方面有效地打击了房地产投机者，实现房地产市场“只住不炒”良性发展状态，另一方面，抑制居民部门杠杆率，遏制房地产市场泡沫倾向。首套房利率上涨，增加购房成本，增大购房压力，全力防止炒房行为。
3、太原对二手房交易转让分类 部分住房不在“限售”之列
太原市房管局出台《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》，对太原市二手住房交易转让分类，部分符合条件的住房不在“限售”之列。
老炮观点：对二手住房交易转让分类，完善了住房限售政策，维护了部分不在“限售”之列的住房客户的合法权益。但现阶段太原房地产市场成交主力仍为新增自住型产品，政策影响有限。
4、太原都市区规划、晋中城市空间规划，榆次崛起契机
未来太原都市区定位为国家能源服务及创新中心，榆次作为副城，在大太原都市圈内将成为连接其他区域的关键节点。晋中市域城镇发展核心——榆次，规划继续提升其辐射带动功能，联动潇河组团、修文组团等功能区，形成分工合理、服务区域、功能完善、富有吸引力的市域城镇发展核心区。
老炮观点：榆次城市发展依托太榆同城化及大太原都市圈的规划，城市的发展中心围绕着中心城区不断向外辐射，再有太榆整个交通体系的不断完善，榆次快速发展的契机已然形成，崛起之路势不可挡。
榆次立足“晋商之都、三晋之心、生态之城”的区域发展定位，充分把握太榆同城发展的战略机遇，发挥区位、交通、资源等综合优势，将榆次打造为“具有较强聚集辐射能力的区域性中心城市”。
二、土地市场
1、2017-2018年土地市场
土地供应成交主要方式：土地招拍挂；
供应建面：2018年季度土地供应建面166万方，环比上涨57%；
成交建面：2018年季度土地成交建面177万方，环比上涨2%，达到2017年以来值；
成交楼面价：2018年季度土地成交楼面价1697元/㎡，环比上涨26%，为2017年以来的次高峰。
2、2018年一季度土地市场成交情况
2018年季度土地市场热度上涨，品牌开发商争先拿地，地王持续刷新，竞争氛围攀升。
一季度土地成交创新高，下半年商品房市场压力加剧；
2018年一季度，土地成交表现抢眼，成交建筑面积达177万㎡，占去年全年成交的36%；榆次房地产市场依旧被看好，大量土地成交表明，各开发商对市场充满信心。但是随着一季度成交土地在下半年进入房地产二级市场，新房供应量大幅度增加，市场竞争会愈加激烈，去库存压力增大。
龙湖大街以北的大学城片区成为开发商眼中的“香馍馍“；
一季度土地成交区域集中明显，主要是集中于龙湖大街以北的大学城板块，大学城片区得益于近两年政府对该区域的大力规划发展，区域运营初见端倪，加之大学城的规划，将加速整体区域的发展，所以围绕大学城进行土地储备和布局成为各开发商的优先选择之一。
三、商品房市场
1、市场供求：量跌价涨，开发商蓄势待发
2018年一季度商品住宅供应5.14万㎡，同比下降22%，环比下降87%；成交量15.57万㎡，同比下降9%，环比下降65%；成交均价为6,897元/㎡，同比、环比均上涨，市场较火热。整体而言，2018年一季度整体市场量跌价涨，各开发商蓄势待发。
2、库存盘点：市场向好，去化加快
2018年3月底，榆次商品住宅市场库存为21.02万㎡，存量市场同比下降39%。去化周期为4.05个月，同比缩短4.05个月，去库存化速度加快。
3、成交排行榜：品牌开发商“霸”榜
2017年四季度排行榜5中，品牌占据其三，到2018年季度5中，前四已被品牌独占，且均价已均上7000元/㎡，与本土房企差距拉大，品牌房企已站稳榆次市场。
住宅市场成交低迷，成交量仅占2017年全年的12% 。2018年1-3月，榆次商品住宅供应5.14万㎡，成交量15.57万㎡，成交均价6,897元/㎡，整个市场呈现量跌价涨的状态；但各开发商皆蓄势待发，二季度必然量价齐涨。
需求结构导向下的改善型产品高速去化。面积段在90-140㎡、成交均价在5,001-7,000元/㎡之间的产品占比约44.95%，市场逐渐以改善型需求为主；此外，刚需型产品面积在100-160㎡、均价7,000元/㎡-9,000元/㎡的产品占比10.11% ，成交也较为突出。
品牌开发商已“霸占”市场。 2018年季度5中，前四已被品牌独占，且均价已均上7000元/㎡，与本土房企差距拉大，品牌房企已站稳榆次市场，品牌之间的竞争将愈演愈烈。
四、下季度市场运行预判
1、因城施策，调控力度不减
从两会传递出的信息看，今年热点城市调控力度仍将持续。精准施策、着眼长远将是楼市调控的重要原则。
2018年要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，进一步夯实地方政府主体责任。同时，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房。
2、房企竞争愈演愈烈，榆次迎来品牌开发商时代
2018年以来，各家开发商推货量较少，致使整个市场处于“缺货”状态，似乎都在等“金四银五”的到来，恒大、红星、首创、保利等品牌开发商均蓄势待发，不动则已，一鸣惊人。
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